Modernisierung
Unter einer Modernisierung versteht man Baumaßnahmen, die dazu dienen, den Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse gerecht zu werden oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken. Unter bestimmten Voraussetzungen wird die Modernisierung öffentlich gefördert und auch die steuerliche Abschreibung ist in einigen Fällen möglich. Eine Modernisierung soll die Aufwertung eines Wohnobjekts und die Anpassung an die zeitgemäßen Ansprüche der Mieter bewirken.
Wann spricht man von Modernisierungsmaßnahmen?
In § 555b BGB ist definiert, was man unter einer Modernisierungsmaßnahme versteht. Danach werden Maßnahmen, die die folgenden Ziele verfolgen, als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet:
- Nachhaltige Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung)
- Nachhaltige Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz
- Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
- Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
- Maßnahmen, die der Vermieter nicht vertreten kann
- Schaffung von neuem Wohnraum
Arbeiten, die nicht den tatsächlichen Wert einer Immobilie steigern, sondern durchgeführt werden müssen, um einen Schaden an der Immobilie abzuwenden, bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen.
Eine Modernisierung ankündigen
Modernisierungsmaßnahmen müssen dem Mieter mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden. Dabei ist dem Mieter die Art, der Umfang, die voraussichtliche Dauer und der Beginn der geplanten Arbeiten sowie die damit eventuell einhergehende Mieterhöhung mitzuteilen.
Sofern dem Mieter Umstände vorliegen, die für ihn bezüglich der Duldungspflicht der Modernisierung oder der voraussichtlichen Mieterhöhung eine besondere Härte begründen, sind diese dem Vermieter in schriftlicher Form mitzuteilen. Die Frist für einen solchen Einwand sollte vom Vermieter in der Modernisierungsankündigung festgehalten werden.
Ausnahme: Wenn die Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unwesentlichen Einwirkung auf die Mietsache sowie einer unerheblichen Mieterhöhung verbunden sind, kann von einer Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen abgesehen werden.