Verkehrswertermittlung

Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert der objektive Preis für ein Grundstück zu einem bestimmten Zeitpunkt. Es handelt sich hierbei um den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten erzielt werden würde.

Der Verkehrswert bezieht dabei die Eigenschaften des Grundstücks und seine Lage mit ein. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden aus der Berechnung ausgeklammert. Beispiel:

• Eltern verkaufen ein Grundstück besonders günstig an ihre Kinder.
• Ein Käufer zahlt einen Liebhaberpreis für eine besondere Immobilie.
  

Wie der Verkehrswert genau ermittelt wird, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Es gibt dabei unterschiedliche Verfahren, je nach Art und Nutzung einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Verfahren zur Wertermittlung

• Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei gleichartigen Immobilien (insbesondere bei unbebauten Grundstücken) und ggf. auch bei Eigentumswohnungen in gleicher Lage angewendet.
• Sachwertverfahren: Bei Selbstnutzungsobjekten (insbesondere Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen) wird das Sachwertverfahren angewandt.
• Ertragswertverfahren: Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
• Residualwertverfahren: Investoren verwenden für ihre Kalkulation das Residualwertverfahren.